Jakość mierzona w latach i milionach metrów kwadratowych

Mówi się, że najtrudniejszy pierwszy krok. Czy rzeczywiście pierwsze biznesowe kroki Prologis były trudne?

Oceniając sytuację z perspektywy 20 lat, które minęły od założenia pierwszego biura w Europie, nie widać tych trudności, ale wyzwań nie brakowało. Pojawiliśmy się na rynku nieruchomości logistycznych, który raczkował, a pojęcie dewelopera nieruchomości logistycznych dopiero nabierało znaczenia. Co prawda, stała za nami wiedza i kompetencje amerykańskiej spółki ProLogis, która od 1991 roku budowała magazyny dla klientów w Stanach Zjednoczonych, ale nie wszystkie doświadczenia można było bezpośrednio przenieść na rynek europejski. Jako jedni z nielicznych pionierów na tym rynku, musieliśmy jednocześnie pozyskiwać klientów, partnerów biznesowych i podwykonawców oraz przybliżać im specyfikę naszej branży i korzyści płynących ze współpracy z nami. Z dzisiejszej perspektywy trudno jest sobie wyobrazić ówczesną biznesową rzeczywistość. 20 lat temu, kiedy zaczynaliśmy działać w Europie, nie tylko sam rynek, ale również dostępna technologia czy narzędzia marketingowe wyglądały zupełnie inaczej. Nie było np. szerokopasmowego internetu, wyszukiwarki Google, smartfonów, spersonalizowanych kampanii marketingowych czy CRM-u. Mam przyjemność pracować dla Prologis już od 15 lat i byłam świadkiem zmian zachodzących na rynku, w naszej firmie, a także w świadomości naszych klientów i partnerów biznesowych. Dlatego to podsumowanie ma dla mnie emocjonalny charakter i jest mocno oparte na historii ludzi, którzy przez te dwie dekady tworzyli i zmieniali rynek.

Jak przyjęła Was Europa?

Europa przyjęła nas ciepło. Naszą działalność na tym kontynencie rozpoczęliśmy w 1997 roku, uruchamiając biura w naszych czterech głównych regionach, które do tej pory funkcjonują, czyli w Amsterdamie, Warszawie, Paryżu oraz Birmingham. Właśnie z tych miejsc rozpoczęliśmy naszą ekspansję na rynek europejski. W niektórych krajach zaczynaliśmy od inwestycji w istniejące parki, a w innych od budowy nowych obiektów magazynowych – najczęściej były to magazyny na zamówienie. Nasze wejście na rynek zaowocowało pojawieniem się pewnej jakości w tym regionie. Pierwszym budynkiem dostarczonym w Europie był Prologis Park Schiphol DC1, a w Europie Środkowo-Wschodniej Prologis Park Błonie DC1 dla firmy L’Oréal.

I w ten sposób zaczęła się Wasza historia w Europie Środkowo-Wschodniej?

Polska okazała się rynkiem o ogromnym potencjale – głównie ze względu na swoje strategiczne położenie niemal w samym centrum Europy, ale także z uwagi na relatywnie niskie koszty pracy. Atrakcyjność i konkurencyjność naszego kraju docenili także nasi międzynarodowi klienci, którzy chcieli tutaj mieć swoje magazyny. W kolejnych latach Prologis wchodził sukcesywnie na sąsiadujące rynki – Węgry, Czechy, Słowację i Rumunię, ale to właśnie ze względu na wielkość i lokalizację Polski już w 1997 roku zadecydowano, że to w Warszawie powstanie biuro, z którego będą zarządzane magazyny naszej firmy w Europie Środkowo-Wschodniej.

Czyli rozwój rodził kolejny zmiany?

Dokładnie tak – stale rosła liczba pracowników, prowadzonych projektów i obsługiwanych klientów. Nawet globalny kryzys gospodarczy, który w 2009 roku dotknął branżę, nie osłabił znacząco naszej pozycji. Umacniały ją nie tylko kolejne inwestycje czy nowi najemcy, ale także strategiczne przejęcia firm i fuzje. W 2007 roku kupiliśmy firmę Parkridge, europejskiego dewelopera centrów dystrybucyjnych i handlowych. Transakcja ta połączyła dwa doświadczone zespoły europejskich specjalistów w zakresie nieruchomości przemysłowych i zapewniła Prologis własność różnorodnych, wysokiej jakości aktywów w całej Europie.

Z kolei w 2011 roku zakończyliśmy fuzję z AMB Property Corporation, co zaowocowało powstaniem jeszcze potężniejszej spółki oferującej bezkonkurencyjną globalną sieć nieruchomości logistycznych na czterech kontynentach, ze stabilnym zapleczem finansowym z ratingiem A oraz wysoko wykwalifikowaną kadrą pracowniczą. Wiele nagród, które odebraliśmy – przyznanych zarówno naszej firmie, jak i poszczególnym parkom czy pracownikom – jest dla nas powodem do dumy i potwierdzeniem, że to, co robimy, robimy bardzo dobrze. Oczywiście musieliśmy umiejętnie dostosować się do zmieniających się trendów gospodarczych na rynku, oczekiwań klientów, działań konkurencji, ale nastawienie na dialog było od początku jedną z naszych najmocniejszych stron.

Europa przyjęła nas ciepło. Naszą działalność na tym kontynencie rozpoczęliśmy w 1997 roku, uruchamiając biura w naszych czterech głównych regionach, które do tej pory funkcjonują, czyli w Amsterdamie, Warszawie, Paryżu oraz Birmingham. Właśnie z tych miejsc rozpoczęliśmy naszą ekspansję na rynek europejski.

W czym przejawia się jakość usług świadczonych przez Prologis?

Przede wszystkim w tym, że przywiązujemy ogromną wagę do dialogu i partnerskich relacji z naszymi klientami. Zależy nam, aby mieli oni w każdym naszym zarządcy nieruchomości partnera do rozmowy, bo dzięki temu możemy szybko reagować na ich potrzeby. Naszą mocną stroną jest oczywiście efekt skali, co przy portfolio 17 milionów metrów kwadratowych powierzchni magazynowej w Europie stanowi przewagę konkurencyjną. Wykorzystujemy ją w wielu aspektach. Po pierwsze, przy okazji weryfikacji ofert na rynku na wszelkiego rodzaju usługi, urządzenia oraz media. Mamy ten komfort, że sami decydujemy o tym, gdzie i w jakim zakresie nawiążemy współpracę – czasami warto skorzystać z oferty lokalnego dostawcy, a czasem lepszym jest rozwiązanie dostarczane globalnie. Po drugie, efekt skali wykorzystujemy podczas współpracy z klientami korporacyjnymi, gdzie podnosząc jakość naszych usług na jednej z nieruchomości, podnosimy standardy we wszystkich lokalizacjach danego klienta. Nasi klienci bardzo doceniają takie podejście.

Jak zmieniały się preferencje klientów i jak zmieniała się Wasza oferta?

Największą uwagę klienci przywiązują do lokalizacji magazynu – i tutaj od dwóch dekad nic się nie zmienia. Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem, który oprócz czynszu klienci biorą pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o wynajmie powierzchni magazynowej. Niemniej jednak na przestrzeni ostatnich kilku lat widać wyraźnie, że na znaczeniu zaczęły zyskiwać również inne czynniki takie jak np. rozwiązania sprzyjające ograniczeniu kosztów eksploatacji, jakość wynajmowanego budynku, ochrona środowiska czy też warunki pracy osób zatrudnionych w magazynie. I co dla nas szczególnie istotne – klienci oczekują obecnie coraz wyższego poziomu świadczonych usług oraz kompleksowego podejścia do indywidualnych potrzeb. Deweloper, a w naszym przypadku również właściciel i zarządca nieruchomości, powinien być dla klientów nie dostawcą, a partnerem, co oznacza wsparcie już od momentu poszukiwania lokalizacji, pomoc w definiowaniu potrzeb oraz przygotowanie powierzchni pod specyficzne wymagania dotyczące przechowywanych przez niego towarów czy prowadzonych procesów produkcyjnych. Jednakże kluczem do utrzymania klienta w danej lokalizacji jest codzienna praca zarządców nieruchomości. Aby proponowane rozwiązania dobrze trafiały w potrzeby klientów, niezbędne jest zrozumienie specyfiki branży i wykonywanych przez nich operacji. Z naszego doświadczenia wynika, że dobre relacje oparte na zrozumieniu i zaufaniu są zazwyczaj podstawą długoletniej współpracy.

Co w obszarze zarządzania nieruchomościami jest dla Was najważniejsze?

Przede wszystkim zależy nam na rozwijaniu kompetencji naszych zarządców, aby jak najtrafniej potrafili odpowiadać na potrzeby naszych klientów. Regularnie wprowadzamy też nowe technologie, dzięki którym nie tylko usprawniamy ich codzienne procesy logistyczne, ale również umożliwiamy im generowanie znaczących oszczędności. Najbardziej innowacyjnym rozwiązaniem, które obecnie wykorzystujemy w naszych magazynach, jest inteligentny system smart meteringu, który daje naszym klientom pełną kontrolę nad wszystkimi mediami: energią, wodą, gazem oraz ciepłem. Dzięki mobilnej aplikacji, która gromadzi wszystkie dane, możliwa jest ich bieżąca analiza, a to umożliwia optymalizację prowadzonych procesów, czyli świadomie wykorzystywanie infrastruktury dostępnej w naszych halach magazynowych.

Dziś na budynki magazynowe patrzy się tak samo jak na nieruchomości handlowe czy biurowe. Jak dużą uwagę przywiązujecie do wyglądu parku logistycznego?

Coraz częściej klienci zwracają również uwagę na estetykę magazynu i jego otoczenia. Dawniej magazyn był dla firm zwykłym budynkiem przeznaczonym do przechowywania towaru i realizacji operacji logistycznych. Dzisiaj ważne jest to, jak magazyn wygląda, czy jest estetycznie wykonany, czy może być również reprezentacyjną siedzibą danej firmy oraz czy zapewnia komfort pracy zatrudnionym w nim osobom. Istotne stały się więc takie kwestie jak dostęp naturalnego światła, dobra wentylacja czy możliwości łatwego przewietrzenia całego budynku. Atutem jest również dostęp do komunikacji miejskiej, dostępność wiat rowerowych oraz miejsca parkingowe tuż przy budynku. Coraz bardziej popularny jest system automatycznego odczytywania tablic rejestracyjnych, umożliwiający pełną kontrolę dostępu do nieruchomości, w tym zarządzanie miejscami parkingowymi. Klienci interesują się rozwiązaniami proekologicznymi; zwracają uwagę na to, czy dany budynek ma takie rozwiązania w swoim standardzie lub czy ma możliwość wdrożenia ich w przyszłości. W zależności od potrzeb Prologis proponuje m.in. strefowane media, panele słoneczne, użycie szarej wody w toaletach oraz wiele innych rozwiązań. 

Naszą mocną stroną jest oczywiście efekt skali, co przy portfolio 17 milionów metrów kwadratowych powierzchni magazynowej w Europie stanowi przewagę konkurencyjną.

Czas pokazał, że idea zielonych magazynów to nie chwilowa moda, ale trwały trend i źródło realnych oszczędności dla najemców.

Dokładnie tak i dowodem na poważne traktowanie zrównoważonego budownictwa w sektorze magazynów są certyfikaty potwierdzające spełnienie najwyższych standardów w tym zakresie. Zielone certyfikaty typu BREEAM czy LEED kojarzą się głównie z biurami, gdyż to właśnie ten sektor był pionierem zrównoważonego rozwoju. Szybko jednak rozszerzył się na inne sektory nieruchomości, w tym na centra handlowe i magazyny. To, co na początku uznawane było za modę, szybko stało się standardem. Dla wielu firm, zwłaszcza zagranicznych, certyfikowane obiekty gwarantują pożądaną przez nie jakość. Klienci dostrzegli również rzeczywiste korzyści finansowe wynikające z obniżenia kosztów operacyjnych w energooszczędnych budynkach. Takie podejście wpisuje się doskonale w ich własne programy zrównoważonego rozwoju. Prologis zgodnie ze swoją strategią już od 2008 roku poddaje procesowi akredytacji BREEAM wszystkie nowo budowane hale. Na dzisiaj kilkadziesiąt obiektów Prologis przeszło już proces certyfikacji w Europie Środkowo-Wschodniej, a kilka znajduje się jeszcze w trakcie oceny. Co więcej, dwa nasze budynki w Pradze otrzymały ocenę Excellent, a w tym roku BTS dla Sportosimo w Prologis Park Prague-Rudna otrzymał najwyższą ocenę Outstanding, jako pierwszy obiekt dystrybucyjny w Czechach i drugi w Europie Środkowo-Wschodniej.

Rok 2016 był dla Prologis rekordowym zarówno globalnie, w całej Europie, jak również w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Czy można powiedzieć, że teraz będzie spokojniej, a tempo tych nieustannych zmian zwolni?

W minionym roku w Europie Środkowo-Wschodniej rekordowe wartości osiągnął poziom zajętości naszego portfolio – 96,4% oraz wolumen transakcji najmu – blisko 1,8 mln m2. Również wysoki był współczynnik utrzymania klienta – czterech na pięciu naszych klientów przedłużyło z nami umowy najmu. Polska jest jednym z głównych rynków rozwoju nieruchomości logistycznych w Europie zarówno w inwestycjach realizowanych jako build-to-suit, jak i spekulacyjnie. Z perspektywy dewelopera, który inwestuje długoterminowo, cały czas myślimy o tym, jak się rozwijać. Obecnie w Polsce Prologis oferuje 2,4 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej w 24 parkach. Mamy w naszym portfolio budynki, które mają już 10 czy 15 lat, ale dzięki temu, że w nie inwestujemy i wprowadzamy nowe rozwiązania, mogą śmiało konkurować z nowym obiektami. Starsze budynki najczęściej zostały wchłonięte przez aglomeracje i ich lokalizacja w granicach miasta stała się z czasem jeszcze bardziej strategiczna. Klienci wiedzą, że wybierając ustabilizowaną lokalizację, mają gwarancję dostępności do rozwiniętej infrastruktury, transportu publicznego oraz innych udogodnień. Ostatnie 10 lat to stałe podnoszenie jakości budynków i zarządzania nimi. Cieszy nas fakt, że branża coraz bardziej docenia przejrzystość transakcji, wysoką jakość realizowanych inwestycji oraz nasze profesjonale usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami. Chcemy wyróżniać się jakością, a naszą ambicją jest wyznaczanie trendów w obszarze zarządzania nieruchomościami w Polsce i na świecie.

A co jest najważniejszym czynnikiem stojącym za Waszym sukcesem?

Bez wątpienia są to ludzie. Pochodzimy z różnych środowisk, mamy różnorodne doświadczenia i zainteresowania, ale łączy nas jedno – pasja w dążeniu do rozwoju. Przez 15 lat mojej pracy w Prologis poznałam wielu wyjątkowo ciekawych ludzi, którzy inspirowali mnie do ciągłego kreowania i realizowania unikalnych projektów na lokalną i globalną skalę. Były to przedsięwzięcia sprzedażowe, marketingowe, edukacyjne, CSR-owe, HR-owe czy Employer Brandingowe, a wszystkie miały jeden wspólny mianownik – za ich realizacją stali profesjonaliści najwyższej klasy w swoich dziedzinach. Wierzę, że ta interdyscyplinarność, zaangażowanie i ciągła wymiana pomysłów mają decydujący wpływ na sukces naszej firmy we wszystkich dziedzinach.

Dziękuję za rozmowę.